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Se o seu interesse é investir em fundos imobiliários, mas você desconhece ou está inseguro sobre o funcionamento, neste material vamos sanar todas as dúvidas possíveis. 

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O nosso objetivo é te ajudar a investir com segurança e facilidade. Afinal, existem bons fundos imobiliários que se mantêm resilientes e geram bons lucros a seus investidores mesmo na crise.

Assim, além de explicar o que é o fundo imobiliário, vamos listar vantagens, riscos, tipos de fundo, como ele funciona na prática e como você deve investir e escolher o fundo imobiliário mais adequado para sua necessidade.

Boa leitura!

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O que são fundos imobiliários

Como o nome sugere, os fundos imobiliários dizem respeito a ativos do mercado imobiliário. Eles são uma modalidade para quem quer ingressar na renda variável por meio de um investimento coletivo e quer diversificar sua carteira de investimentos. 

Por meio dos fundos imobiliários, o investidor obtém renda mensalmente da receita gerada pelo pagamento do aluguel (isentas de IR). Não para por aí: o investidor pode obter lucro no momento da venda do imóvel, caso as cotas se valorizem.

Além disso, recentemente o texto original da Reforma Tributária foi alterado, e agora, os  rendimentos não serão mais taxados em 15%,

Também conhecidos como FIIs, esse tipo de investimento pode oferecer um retorno maior que a renda fixa. Tais investimentos podem ser realizados em imóveis físicos, títulos imobiliários, bem como cotas de outros fundos.

Desse modo, o FII é uma possibilidade de se investir em imóveis sem, necessariamente, comprar um. Pois, o investidor rateia o investimento do imóvel junto a outros investidores.

Tipos de FII do mercado

Os fundos de investimento imobiliários são categorizados em grupos diferentes, de acordo com o tipo de ativo.

1 – Fundos de tijolo (ou de renda)

São tipos de fundos que fazem investimento em imóveis mesmo. Aqui, o investidor ganha com aluguel. Essa categoria ainda se subdivide pelas carteiras que priorizem um tipo de imóvel ou uma quantidade específica. Há ainda os que preferem uma carteira diversificada de imóveis reais.

2 – Fundos de papel (ou de recebíveis) 

Consiste em títulos do mercado imobiliário, em vez do imóvel de fato. Nesse caso, vão constar letras de créditos, letras hipotecárias e cotas de outros fundos imobiliários na carteira do FII. 

3 – Fundos Híbridos

Este tipo de fundo reúne tanto fundo de tijolo como de papel na carteira do investidor.

O que envolve e como investir nem fundos imobiliários?

O investimento em fundos imobiliários envolve alguns conceitos que são específicos da área e precisam ser conhecidos por quem pretende investir em FII.

Amortização 

Pode ocorrer amortização no fundo imobiliário em algumas situações: quando o fundo vende um imóvel sem previsão de reinvestir ou ainda quando o prazo de duração estabelecido no fundo é vencido e os recursos investidos são devolvidos.

Cotas 

As cotas são o item adquirido pelo investidor no fundo imobiliário. Elas podem ser adquiridas via pregão como diretamente entre os investidores. Existem cotas que podem receber investimentos abaixo de 100 reais.

Custos

Existem dois custos principais no fundo imobiliário, o pagamento de serviços de administração e gestão e o custo de negociação das cotas, ou seja, a taxa de corretagem para quem faz a mediação entre comprador e vendedor. Outros custos são diluídos no valor da cota mensal.

Índice IFIX 

É um dado que acompanha o desempenho do FII. Ele relaciona as cotas negociadas na bolsa e no balcão organizado da B3. Este índice é revisado periodicamente e demonstra não só variações dos preços dos fundos como o impacto da distribuição das carteiras.

Portfólio

Diz respeito aos imóveis físicos ou em papel disponíveis nos fundos imobiliários, dividido em cotas específicas.

Rendimentos

No fundo imobiliário ocorre a distribuição periódica de rendimentos. Alguns gestores pagam mensalmente. O volume de rendimento e a periodicidade de distribuição vai depender da política de investimento do fundo.

Ticker

É o nome dado às cotas de fundos imobiliários nos pregões e elas são identificadas por códigos específicos.

Tributação

O cotista  é isento de pagar imposto de renda quando tem menos que 10% das cotas e o fundo tem, no mínimo, 50 cotistas, mas quando há ganho de capital com valorização das cotas, é preciso pagar imposto de renda.

Valor mínimo

Existem valores mínimos estabelecidos na bolsa para serem aplicados no fundo de investimento imobiliários. Podem, por exemplo, ser compradas cotas únicas de menos de 100 reais, como já mencionamos.

Quanto rende um fundo imobiliário

Os lucros do fundo de investimentos imobiliários dependem de diversos valores. Por isso, sua rentabilidade é variável. Alguns aspectos como situação do setor, valor das cotas e composição do patrimônio influenciam na lucratividade do investimento.

Por exemplo, imóveis com boa localização geram um retorno maior que imóveis em locais mais afastados ou de difícil acesso. Aqui se aplica a mesma lógica de valorização do imóvel físico. 

Outro ponto que gera renda é o nível de liquidez. Os fundos são fechados, então as cotas precisam ser vendidas para que haja retorno financeiro. Quanto maior for o volume de vendas, maior o rendimento.

Os fundos imobiliários também pagam aluguéis mensais. Isso implica em variação no rendimento, pois em períodos de alta procura, com aluguel total do espaço (pensemos em um Hotel), ele rende mais do que em períodos onde temos poucos quartos alugados.

Já, em se tratando dos fundos de papel, os aluguéis ficam diretamente relacionados ao comportamento dos indexadores específicos da área como: CDI, IGP-M e taxa Selic. Assim, quando eles sobem, os valores de rendimento sobem também. Por outro lado, uma queda nesses indicadores representa queda no rendimento.

É seguro investir em fundos imobiliários?

A atividade de investimento em fundo imobiliário é regulamentada e supervisionada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) bem como pela B3, quando realizados no pregão da bolsa ou balcão, o que a torna bastante segura do ponto de vista legal.

Porém, como todo investimento financeiro pode apresentar alguns riscos, em decorrência de fatores externos, como crise econômica que afeta diretamente a compra ou aluguel de imóveis, o que faz com que os rendimentos diminuam, como já mencionado.

Dessa forma, é preciso considerar as benesses do investimento a curto, médio e longo prazo. Ao comprar fundos de um imóvel real, por exemplo, avaliar se a valorização do imóvel e do local permaneceram as mesmas a longo prazo.

É preciso avaliar ainda todas as possíveis variáveis externas que podem afetar o investimento no imóvel, seja fatores climáticos, econômicos ou questões sociais como o crescimento do bairro em que o imóvel está localizado, tanto pode valorizar como desvalorizar o imóvel, vai depender do tipo de crescimento que o bairro está sofrendo.

Para garantir um investimento seguro, é preciso observar também as licenças e liberações que alguns tipos de imóveis exigem pela área onde foi ou será construído, como autorizações ambientais.

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Riscos de investir em fundo imobiliário

Em linhas gerais, os riscos aos quais o investidor precisa estar atento e ciente são:

Volatilidade – existe influência da bolsa sobre o valor das cotas. Se a bolsa apresenta resultados negativos, por exemplo, isto vai influenciar investidores a venderem suas posições, o que resulta em queda de preços.

Risco de setor – o setor imobiliário sofre com períodos de vacância e inadimplência e isto também influenciará nos rendimentos e lucratividade do FII.

Má Gestão – o tipo de gestão das cotas também pode influenciar nos rendimentos do FII.

Vantagens de investir em fundos imobiliários

Além de seguro, o fundo de investimento imobiliário é uma atividade que apresenta diversas vantagens aos seus investidores.

A começar pela facilidade de investimento, posto que com menos de 100 reais é possível realizar a compra de uma cota e ter um retorno muito superior a esse valor se o imóvel valorizar bastante no mercado.

Outra vantagem é a segurança e confiabilidade do processo que são garantidas por um profissional especializado em FII. Ele definirá os investimentos com base em critérios e em sua expertise de mercado. Como vimos, o FII possui uma série de conceitos e procedimentos específicos de transações que pode ser um risco entrar no mercado imobiliário desconhecendo tais procedimentos.

Outro benefício é o aspecto fracionável do fundo, permitindo que o dinheiro aplicado possa retornar em parte ao investidor, caso precise. Além disso, o investidor não se responsabiliza por certidões e documentações do imóvel, bem como reformas e manutenção do espaço.

Por fim, a liquidez  é também uma grande vantagem do FII. este fator está relacionado à facilidade de se vender cotas do fundo imobiliário em qualquer momento, uma vez que as cotas são negociadas na bolsa tais como as ações.

Como investir em fundo imobiliário

Para enveredar no mundo dos fundos imobiliários de forma segura é necessário seguir algumas orientações para que o investimento traga bons resultados. O primeiro ponto é analisar seu perfil como investidor e os objetivos que você quer alcançar com essa operação. Isto deve ser feito para compreender se o FII atenderá bem as suas demandas.

Em seguida, pesquise corretoras que trabalham com fundo imobiliário. Busque empresas confiáveis com profissionais experientes e com bons resultados. Entenda também que é necessário ter uma conta para realizar as compras e vendas de cotas nesse mercado.

Outro ponto a ter atenção é sobre as taxas de corretagem e os demais custos desse tipo de investimento, que já listamos anteriormente. Vão existir diversos custos que vão incidir no valor das cotas. Lembra-se também que existem taxas de imposto de renda a serem pagas com ganho de capital.

Pesquise também sobre carteiras mais disponíveis e com maior taxa de liquidez. De modo igual, entenda os riscos do fundo que você está investindo e a política de investimento do FII pelo tipo de imóvel.

6 aspectos para escolher o FII correto

Para escolher o fundo de investimento imobiliário ideal, como a melhor carteira, é preciso também estar atento a aspectos que vão desde a escolha do imóvel em si às questões de mercado e tipos de negociação.

1 – Gestão

Pesquise o histórico de rentabilidade do fundo e seus imóveis, bem como o perfil de gerenciamento dos fundos para entender se aquele profissional saberá lidar com adversidades e manter a rentabilidade do fundo. Você pode consultar dados de desempenho na CVM.

2 – Inquilinos dos imóveis

É bom também conhecer o perfil dos inquilinos dos imóveis, verificando se são bons pagadores, por exemplo, ou se cumprem as regras, mantendo o imóvel preservado.

3 – Liquidez das cotas

Como os fundos imobiliários são fechados é importante conhecer o nível de liquidez deles. Escolher aqueles que são listados na bolsa de valores, pois têm maior probabilidade de vender cotas para gerar retorno aos investidores.

4 – Localização dos imóveis

Atente-se à localização dos imóveis que constam no portfólio do fundo a ser adquirido. Como já mencionamos, o local influencia também no rendimento que o fundo pode gerar.

5 – Portfólio do fundo

Como dito, o portfólio consiste no conjunto de imóveis e papéis que o fundo possui. Por isso, certifique-se de conhecer bem o portfólio do fundo que você pretende investir.

6 – Precificação das cotas

Esse fator também precisa ser analisado, pois vai refletir no valor dos ativos e no desempenho da carteira. Compare preços de negociação com o valor patrimonial das cotas, por exemplo para entender se é uma boa oportunidade de investimento ou não.

Em resumo: investir em fundos imobiliários…

Vimos que como todo investimento financeiro, o fundo imobiliário apresenta riscos pequenos que podem ser contornados com um bom estudo do mercado e das ofertas disponíveis para investimento. 

Com isso em mente, o investimento em FII permite ao investidor ter lucros com pouco investimento, contando com um profissional que possa resolver toda  parte burocrática do FII à manutenção e cuidado com os imóveis.

O resultado de um bom investimento em fundo imobiliário é poder viver de renda de imóvel sem ser proprietário de vários imóveis.

Resta alguma dúvida sobre fundos imobiliários? Fale com um consultor Trader e veja como podemos te ajudar a investir no mercado imobiliário.

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