Este ano, os fundos imobiliários estão em alta. A queda da taxa básica de juros motivou investidores a ousar mais para encontrar maiores retornos. Agora, o otimismo com esse investimento ganha um novo fôlego: a expectativa de recuperação do mercado de imóveis.
Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão voláteis quanto as ações.
Investir em FIIs pode ser uma boa alternativa para os investidores que têm interesse em diversificar seus investimentos e estão em busca de uma renda mensal. Quando mais diversificado o fundo, melhor. O investidor deve fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel.
Para diversificar a carteira, outros investimentos também podem ser atrativos neste momento, como os fundos multimercados
O investidor obtém renda mensalmente da receita gerada pelo pagamento do aluguel (isentas de IR). Além da renda mensal, o investidor pode obter lucro no momento da venda, caso as cotas se valorizem.
Em resumo, você poderá obter lucros com as valorizações das cotas e também com o recebimento dos aluguéis.
Veja a valorização do índice IFIX em 2018
O objetivo do IFIX é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.
Perspectivas do Setor
A recuperação do mercado de imóveis vai aquecer os fundos imobiliários, que já vinham em alta com a queda da Selic.
A construção civil espera o aumento da atividade, do emprego e das compras de insumos nos próximos seis meses, revelou a Sondagem da Indústria da Construção, divulgada em março de 2018 pela Confederação Nacional da Indústria (CNI). Em março, o Índice de Confiança dos Empresários da Construção subiu para 57 pontos, 4,1 pontos acima da média histórica de 52,9 pontos. As vendas de materiais de construção no varejo em março cresceram 10% em relação a fevereiro e subiram 2% em comparação com o mesmo mês de 2016.
Normalmente os contratos de um imóvel são corrigidos anualmente pela inflação. Apesar da possibilidade de vacância, o investidor tende a ter a inflação compensada no longo prazo.
Tipos de Fundos Imobiliários
Basicamente, eles podem ser classificados em dois tipos:
- Fundos de tijolo: estes são fundos que possuem imóveis físicos como, shoppings centers, edifícios empresariais e hotéis.
- Fundos de papel: o patrimônio é composto por aplicações financeiras do setor imobiliário, por exemplo, LCI, LCA, CRI e CRA.
Os Fundos Imobiliários têm liquidez maior que um imóvel. Com eles, você tem a liberdade de vender as suas cotas a qualquer momento.
Para isso, basta entrar no seu home broker e fazer a oferta de preço. Já com um imóvel físico, você pode levar meses ou até anos para concluir uma venda.
Isenção de Imposto de Renda dos rendimentos mensais
Ao contrário dos aluguéis recebidos de propriedade direta, a renda recebida dos Fundos Imobiliários é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas. Então, é mais dinheiro no seu bolso.
A única tributação que há sobre os Fundos Imobiliários é o Imposto de Renda (IR) ao fazer a venda das suas cotas com lucro, a alíquota cobrada é de 20% sobre os lucros obtidos.
Quanto rende um Fundo Imobiliário
A rentabilidade dos Fundos Imobiliários varia. Afinal, os lucros dependem de diversos fatores como, situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas.
Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas.
Neste caso, funciona como o próprio bem físico, por exemplo, se você tem uma sala comercial em um ponto de alta circulação de pessoas, a valorização é maior do para a mesma sala em um local pouco movimentado.
Além do rendimento das cotas, os Fundos Imobiliários pagam aluguéis mensais. Eles também estão sujeitos à oscilações.
Aqui, entra o conceito de vacância. Ela consiste no preenchimento das unidades disponíveis.
Portanto, quando o imóvel está totalmente alugado, os rendimentos são mais altos do que em épocas em que os inquilinos saem.
Para os fundos de papel, os aluguéis estão relacionados ao comportamentos dos indexadores como, o CDI, IGP-M e taxa Selic. Assim, se eles sobem, os dividendos também aumentam.
COMO INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Existem dois caminhos para investir em fundos imobiliários: comprar cotas em distribuições públicas (IPO) ou no mercado secundário.
No primeiro caso, você comprará diretamente do emissor do fundo. Já no mercado secundário, comprará de alguém que adquiriu cotas do fundo e por algum motivo quer vendê-las.
A vantagem de participar de um fundo já existente é poder avaliar o desempenho que ele obteve no passado e compará-lo com outros concorrentes. Embora nada garanta a repetição da performance verificada anteriormente.
Se você for adquirir cotas no mercado secundário, tudo se passa como se fosse a negociação de uma ação. As ordens de compra a venda podem ser dadas pelo próprio site da sua corretora, se ela oferecer o serviço de home broker (sistema que possibilita a negociação de ativos financeiros diretamente pela internet).
Riscos de um Fundo Imobiliário
Volatilidade. Por ser um investimento exposto na bolsa de valores, há a influência direta dos resultados do setor imobiliário sobre o valor das cotas. Então, se ele apresentar notícias negativas, os investidores tendem a vender as suas posições e ocorre a queda de preços.
Risco do setor. Ele está relacionado ao comportamento das cotações em períodos de vacância e inadimplência.
Gestão. Caso o gestor não faça um bom trabalho, as cotas podem ser diretamente afetadas, bem como o valor dos aluguéis recebidos.
Liquidez. Ele representa a facilidade de vender o FII a qualquer momento. Geralmente, aqueles que possuem boa imagem no mercado têm muitos negócios.
Diversificação para minimizar risco
Diversificar os seus investimentos é a melhor maneira de ter rendimentos mais atrativos, mesmo em momentos desfavoráveis do mercado financeiro.
Os Fundos Imobiliários podem ser ativos muito interessantes para isso. Eles possuem boa rentabilidade com risco relativamente baixo.
Grandes fundos possuem diversos imóveis com características diferentes e seguem esse caminho, justamente para diluir riscos e aumentar suas chances de ganho.
Ainda assim, é recomendável escolher ao menos 5 fundos diferentes para ter resultados mais atrativos. Esta é uma das melhores estratégias para investir no setor imobiliário.
Dicas para investir em fundos imobiliários
Perfil dos imóveis.Analisar o perfil dos imóveis onde o gestor investe é fundamental para escolher o fundo.
É mais seguro investir nos setores imobiliários que devem aquecer primeiro. A melhora do cenário deve começar por shoppings, que devem esquentar com a retomada do consumo, e por escritórios e galpões logísticos, pela demanda das empresas.
Investigue a localização e a qualidade dos imóveis. Atualmente, é melhor priorizar prédios comerciais em São Paulo e por enquanto fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram prejuízo durante a crise enfrentada no estado.
Informar sobre a taxa de desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor.
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Atenciosamente
Flávio Lemos, CFP, ANCORD, PQO
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